أسواق التمويل العقارى

أسواق التمويل العقارى
Real Estate Finance Markets

** ماهى أسواق التمويل العقارى وكيف تتم عمليات بيع وشراء العقارات فى سوق عقارية متكاملة؟

تنقسم أسواق التمويل العقارى إلى نوعين:
• السوق الأولى Primary Market
• السوق الثانوى Secondary Market

أولاً : سوق التمويل العقارى الأولى Primary Market

السوق التى يتم فيها :
إنشاء Underwriting
ضمان Closing
تسوية Settlement
خدمة قروض الرهن العقارى Servicing
ويتم ذلك من خلال مؤسسات التمويل العقارى وشركات الرهن والبنوك التجارية وبنوك الادخار ومؤسسات الادخار والاقراض وبنوك الاتحادات الإئتمانية وأجهزة تمويل الاسكان المحلية.
تقوم هذة المؤسسات بتسوية العلاقة بين مشترى وبائعى العقار بواسطة مجموعات عقارية معاونة هم.
• الوسيط العقارى Mortgage Broker
• خبير تقييم الرهن العقارى Mortgage Appraiser
• الوكيل العقارى Real Estate Agent
• شركات التأمين Insurance Companies
• تأمين الرهن العقارى Mortgage Insurance
• تأمين حق ملكية العقار Title Insurance
• تأمين مخاطر الحريق والكوارث الطبيعية Hag and Insurance
• وكلاء الاستعلام الإئتمانى Credit Reporting Agencies
• وكلاء انهاء وتسوية الرهن العقارى Closing Agencies Settlement
• الجمعيات المهنية Trade Associations

مؤسسات التمويل العقارية

• مؤسسات ايداعية
• مؤسسات غير ايداعية
• التمويل العقارى بالتجزئة Retial Real Estate Financing
• التمويل العقارى بالجملة Whole sale Real Estate Financing
• المراسلون العقاريون Real Estate Financing Correspondents


ثانيا : سوق التمويل العقارى الثانوى Secondary Market
وهو السوق الذى يتم فية تداول الرهون العقارية والأوراق المالية المضمونة بالرهن العقارى.
وتنقسم مؤسسات الرهن العقارى فى السوق الثانوى إلى :
• وسطاء الاستثمار العقارى Mortgage Investment Conductor
- وسيط حكومى
- وسيط غير حكومى
- مؤسسات تمويل عقارى خاصة
• مستثمرو الرهون العقارية Mortgage Investors

المجموعات المعاونة للتمويل العقارى فى السوق الاولية

1. وسيط عقارى
2. خبير تقييم عقارى
3. الوكيل العقارى
4. شركات التأمين
• تأمين الرهن العقارى
• تأمين حق ملكية العقار
• تأمين المخاطر
5. وكلاء الاستعلام الائتمانى Credit Reporting Agencies
• تجميع المعلومات الايجابية والسلبية عن العملاء
• تبادل المعلومات الائتمانية
• توضيح مدى الانتظام فى سداد الالتزامات المالية وحالة التعثر والتوقف عن السداد
• ثبوت الأهلية الائتمانية شرط أساسى للحصول على التمويل العقارى
• يتم تقديم تقرير إئتمانى موحد عن المشترى
6. وكلاء إنهاء وتسوية الرهن العقارى بمعرفة الوكيل العقارى
- اتمام إجراءات نقل ملكية العقار
- توقيع المشترى بالموافقة بدفع كامل القرض فى حالة التوقف عن السداد ورهن العقار لصالح الممول والتوقيع على السند الأذنى
7. الجمعيات المهنية التجارية Trade Associations
- جمعية مصرفى الرهن العقارى.
- جمعية المصرفيين.
- الجمعية الوطنية للعقاريين.

عمليات الرهن العقارى

1. تنشئة الرهن العقارى Mortgage Organization
- التسويق Marketing
- انتاج القرض Loan Production
- التجهيز Processing
2. ضمان التمويل العقارى Real Estate Financing Underwriting
- قدرة المقترض على السداد.
- رغبة المقترض فى السداد.
- مدى كفاية الرهن العقارى لسداد القرض العقارى
3. إنهاء الرهن العقارى والتمويل Closing & Funding Mortgage
- التنفيذ القانونى للقرض العقارى وتدبير التمويل وتوزيع المتحصلات على الأطراف ( بائع العقار – شركات التأمين – الوسيط العقارى – خبير التقييم العقارى – الوكيل العقارى )
- يتم نقل عقد الملكية من البائع إلى المشترى مقابل دفع قيمة العقار
4. تسويق الرهن العقارى والتوريق Mortgage Marketing & Securitization
5. خدمات الرهن العقارى Mortgage Servicing
- السجلات والحفظ.
- ادارة النقدية.
- المحاسبة.
- تحصيل المتأخرات.

الضوابط التنفيذية لنشاط التمويل العقارى فى السوق الأولى Executive Regulations in Real Estate Financing

- قانون تحرى الحقيقة عند الاقراض.
- قانون اجراءات التسوية العقارى.
- قانون القروض الائتمانية والمعاملة العادلة.
- قانون افصاح الرهن.
- قانون إعادة الاستثمار التجميعى.
- قانون التقرير الإئتمانى العادل.

الضوابط التنفيذية المتعلقة بالسوق الثانوى Title an lien Attachment

- ارفاق حق الملكية بالرهن العقارى.
- تنفيذ الرهن العقارى.
- التوثيق بالمستندات.
- حق بيع الرهون العقارية.
- توريق الرهون العقارية.
- أمين الحفظ.
- مصالح حاملى شهادات الرهن العقارى.
- الأوراق المالية العقارية.
• بيع وشراء الرهون.
• إخطار المقترض فى حالة تعثرة عن السداد وإجراءات الاستحواذ والتنفيذ على المسكن.


ملخص

السوق الأولى والسوق الثانوى

1. يقوم المشترى بالرهن العقارى إلى مؤسسات التمويل العقارى بالسوق الأولى مقابل الحصول على تمويل للشراء.
2. تقوم مؤسسات التمويل العقارى بالسوق الأولى بتقديم أوراق الرهن إلى مستخدمى الرهون العقارية وسندات الرهن العقارى بالسوق الثانوى مقابل الحصول على تمويل + عمولة لتمويل قرض الرهن العقارى.
3. يقوم مستثمرو الرهن العقارى وسندات الرهن العقارى بالسوق الثانوى ببيع الرهن وتقديم أوراق الرهن مقابل الحصول عى تمويل من مستثمرو الرهون العقارية وسندات الرهن العقارى بالسوق الثانوى.
استشارى وخبير مثمن
م/ أحمد باسم جلال
موبايل: 00249914620441
ص. ب / 1990 الخرطوم
ahmedb1@hotmail.com